TVA et terrain à bâtir : points de vigilance pour les marchands de biens

La fiscalité immobilière des marchands de biens repose de plus en plus sur une parfaite maîtrise des règles applicables en matière de TVA, en particulier lorsque les opérations portent sur des terrains à bâtir au sens du Code général des impôts et du droit de l’urbanisme.

Cet article fait le point sur les principaux enjeux pratiques de la TVA pour les marchands de biens qui achètent et revendent des terrains à bâtir.

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1. Terrain à bâtir et TVA : Eléments de définition

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Pour l’application de la TVA, est considéré comme terrain à bâtir tout terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées par un plan local d’urbanisme (PLU), un document d’urbanisme en tenant lieu, une carte communale ou l’article L 111‑3 du Code de l’urbanisme.

La définition est objective : peu importe le projet réel de l’acquéreur ou le fait qu’aucune construction ne soit finalement édifiée.

Sont en pratique visés les terrains classés en zones U et AU, ainsi que les zones constructibles des cartes communales et certaines parties constructibles de zones N.

Les terrains en zone A sont en principe exclus, sauf si l’acte mentionne une autorisation de construire qui leur confère la qualité de terrain à bâtir pour la TVA.

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2. Distinguer terrain à bâtir et immeuble bâti : un enjeu central pour la TVA des marchands de biens

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Ne peut constituer un terrain à bâtir, au regard de la TVA, une parcelle supportant déjà une construction en état d’être utilisée pour un usage quelconque, même si l’acquéreur prévoit de démolir le bâtiment.

Dans ce cas, la cession relève du régime applicable aux immeubles bâtis (immeuble neuf ou immeuble achevé depuis plus de cinq ans), et non de la TVA sur les terrains à bâtir.

À l’inverse, un immeuble impropre à tout usage (ruine, bâtiment frappé d’un arrêté de péril, construction totalement inutilisable) est assimilé à un terrain à bâtir pour la TVA.

Sont également assimilés à des terrains à bâtir un terrain ne comportant que des fondations, une construction nouvelle inachevée inutilisable ou un immeuble ancien rendu inutilisable par des travaux de rénovation inachevés.

La qualification du bien acquis au regard des règles de TVA apparait parfois complexe.

Un accompagnement par un professionnel spécialiste permet de sécuriser votre projet.

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3. La TVA applicable aux livraisons de terrains à bâtir

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Les livraisons à titre onéreux de terrains à bâtir sont en principe imposables de plein droit à la TVA.

La livraison suppose un transfert du pouvoir de disposer du bien comme un propriétaire, que ce soit par vente, apport en société, fusion, scission ou échange.

Les ventes sont donc concernées.

Pour entrer dans le champ de la TVA, l’opération doit comporter une véritable contrepartie (prix, remise d’un autre bien, prestation de services), avec un lien direct entre le terrain à bâtir livré et la valeur reçue.

Les marchands de biens intervenant sur des terrains à bâtir se trouvent ainsi régulièrement confrontés à des problématiques de TVA immobilière et de choix entre taxation sur le prix total ou, le cas échéant, régime de la marge.

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‍4. Marchands de biens et régime de la TVA sur la marge

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Sous conditions, la livraison de terrains à bâtir par un marchand de biens peut relever du régime de la TVA sur la marge.

Ce régime est admis lorsque l’acquisition du terrain n’a pas ouvert droit à déduction, soit parce qu’elle n’était pas soumise à la TVA, soit parce qu’elle l’était mais sans ouvrir droit à déduction pour l’assujetti‑revendeur.

La jurisprudence européenne est toutefois plus restrictive que la doctrine administrative sur l’appréciation de cette condition d’absence de droit à déduction, ce qui impose une analyse de chaque acquisition avant d’appliquer la TVA sur la marge.

Ce régime peut donc évoluer à tout instant dès lors que l'Administration fiscale aura décider d'adopter la position retenue par les juridictions communautaires.

Le traitement peut également varier lorsque le terrain à bâtir a été acquis dans le cadre de la transmission d’une universalité de biens ou via des parts ou actions donnant vocation à l’attribution d’un terrain à bâtir.

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5. Points de vigilance pratiques pour les marchands de biens

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Pour sécuriser la TVA, les marchands de biens doivent notamment :

• Vérifier la qualification urbanistique du bien (terrain à bâtir, immeuble bâti, ruine, construction inachevée) au jour de la cession
• S’assurer que les actes d'acquisition et de cession (i.e. promesses, actes authentiques, divisions parcellaires) reflètent clairement la qualification de terrain à bâtir ou d’immeuble bâti
• Documenter les conditions d’acquisition (TVA payée en amont, droit à déduction, universalité de biens, auto liquidation antérieure) afin de déterminer si la TVA sur la marge peut être appliquée en revente

L’accompagnement par un avocat fiscaliste permet d’anticiper ces enjeux dès la phase de structuration de l’opération.

Le marchand de biens peut ainsi limiter les risques de redressement en matière de TVA et sécuriser sa marge en cas de revente à un particulier.

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Me Ugo Vianez

Avocat associé - Spécialiste en Droit Fiscal