IFI et démembrement de propriété : comment sont taxés usufruitier et nu‑propriétaire en 2026 ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique de manière spécifique lorsque les biens immobiliers sont détenus en démembrement de propriété (usufruit, nue‑propriété, droit d’usage ou d’habitation).

L’article 968 du CGI encadre strictement ce régime, avec un principe fort – taxation chez l’usufruitier en valeur de pleine propriété – et des exceptions limitativement énumérées.

En présence d’un démembrement, la pleine propriété se trouve scindée entre d’un côté l’usufruit  et de l’autre la nue‑propriété.

En matière d’IFI, cette dissociation ne se traduit pas mécaniquement par une imposition séparée : le traitement dépend de l’origine du démembrement et des textes qui le fondent.

Principe général posé par l’article 968 CGI

• Les actifs immobiliers grevés d’un usufruit, d’un droit d’usage ou d’habitation accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété
•  Le nu‑propriétaire, qui ne tire aucun revenu ni avantage immédiat du bien, n’a en principe rien à déclarer au titre de l’IFI.
• Ce principe s’applique quelle que soit la date du démembrement, y compris pour les démembrements antérieurs à l’instauration de l’IFI

Conséquences pratiques

• Un usufruitier personne physique supporte l’IFI sur 100% de la valeur du bien démembré
• Le nu‑propriétaire personne physique ne déclare pas ce bien, sauf cas expressément prévus par la loi

1. IFI et démembrement : quand l’usufruitier est‑il seul imposable ?

Le principe de taxation de la pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier demeure la règle, et les cas de partage d’imposition restent l’exception.

Usufruit conventionnel, conventions matrimoniales, démembrements « choisis »

Lorsque le démembrement de propriété résulte :

• D’un usufruit conventionnel (par exemple, clause de réserve d’usufruit dans une donation ou un testament)
• De stipulations particulières de conventions matrimoniales attribuant un usufruit au conjoint survivant au‑delà de ce que prévoit la loi
• De conventions entre héritiers fixant les droits d’usufruit du conjoint survivant à niveau supérieur aux droits légaux

Les biens doivent être compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, sans application du barème de l’article 669 CGI entre usufruitier et nu‑propriétaire.

Vente de la nue‑propriété au profit de proches (art. 751CGI)

Lorsque le démembrement résulte de la vente d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit par le vendeur, l’article 968, 2° du CGI prévoit une exception à condition que la nue‑propriété ne soit pas cédée à certaines personnes (héritiers présomptifs, donataires,personnes interposées visées à l’article 751 du CGI).

Si la nue‑propriété est cédée à l’une de ces personnes, l’usufruitier reste imposable à l’IFI sur la valeur en pleine propriété, comme si le démembrement n’existait pas.

2. Les trois grandes exceptions : IFI partagé entre usufruitier et nu‑propriétaire

L’article 968 du CGI écarte le principe de taxation intégrale chez l’usufruitier dans trois hypothèses limitativement énumérées.

Les démembrements issus de certains droits légaux du conjoint ou des ascendants

L’imposition est répartie entre usufruitier et nu‑propriétaire lorsque le démembrement résulte directement de la loi, notamment :

• De l’usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du Code civil)
• D'’anciens régimes d’usufruit légal pour les successions antérieures à certaines réformes

Dans ces configurations, usufruitier et nu‑propriétaire sont imposés chacun sur la valeur de leurs droits évalués selon le barème de l’article 669 CGI.

La vente de la nue‑propriété à un tiers

Lorsque le démembrement résulte de la vente d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit par le vendeur, et que la nue‑propriété est cédée à un acquéreur qui n’est ni héritier présomptif, ni donataire, ni personne interposée au sens de l’article 751 CGI, la règle de l’imposition séparée s’applique.

Dans ce cas, chacun – usufruitier et nu‑propriétaire – est imposé à l’IFI à hauteur de ses droits.

Les dons et legs à l’État et organismes d’utilité publique

Enfin, l’IFI est partagé lorsque le démembrement résulte d’un don ou d’un legs consenti à :

• L’État,les départements, les communes et leurs établissements publics
• Des établissements publics nationaux à caractère administratif
• Des associations ou fondations reconnues d’utilité publique, sous réserve des autorisations requises.

La règle bénéficie aussi aux ayants droit, lorsque l’usufruit résulte d’un legs, tant que le droit d’usufruit n’a pas lui‑même été cédé.

3. Démembrement et personnes morales : une vigilance accrue

Le traitement IFI des biens démembrés détenus via des sociétés (SCI, holding, organisme) appelle une attention particulière, notamment pour éviter les doubles impositions.

‍Usufruitier personne morale

Lorsque l’usufruitier d’un bien immobilier est une personne morale, la fraction imposable de la valeur des parts ou actions détenues par le redevable est déterminée en retenant la seule valeur de l’usufruit détenu par la société.

De même, la nue‑propriété détenue parune personne morale est prise en compte dans la valorisation des titres pour le calcul de l’IFI dû par les associés personnes physiques.

Apports en nue‑propriété à une société

En cas d’apport à titre onéreux en nue‑propriété à une société non contrôlée par les personnes visées à l’article751 CGI, l’IFI peut être réparti entre usufruitier et nu‑propriétaire,conformément à l’article 968, 2° du CGI.

En revanche, lorsque l’apport est pur et simple, ou réalisé à une société contrôlée par un proche visé à l’article751 CGI, l’usufruitier doit déclarer la pleine propriété, avec une neutralisation partielle de la valeur des titres pour éviter une double imposition chez le seul apporteur.

4. Abus de droit, donations temporaires d’usufruit et stratégies IFI

L’Administration fiscale surveille de près l’utilisation du démembrement comme outil de réduction de l’IFI, en particulier lorsque l’optimisation devient artificielle.

Montages ciblés par l’administration

Sont notamment visés :

• La constitution de « sociétés d’usufruit » ayant pour seul objet de minorer la base IFI des personnes physiques
• Les renonciations fictives à un usufruit ou à un droit d’usage/habitation
• Les cessions de nue‑propriété ou d’usufruit à des proches ou à des sociétés contrôlées par eux, dissimulant en réalité des donations.

Dans ces cas, l’administration peut mettre en œuvre la procédure d’abus de droit de l’article L. 64 du LPF.

Donation temporaire d’usufruit à un organisme d’intérêt général

La donation temporaire d’usufruit à une fondation ou association d’intérêt général peut, si les conditions sont strictement respectées produire un effet favorable sur l’IFI sans être considérée comme abusive.

À défaut, l’Administration fiscale peut remettre en cause l’opération sur le terrain de l’abus de droit.

Alex Avocats accompagne les contribuables et les dirigeants dans la structuration, l'optimisation et la sécurisation des organisations existantes et la conception de stratégies patrimoniales intégrant IFI.

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Me Ugo Vianez

Avocat associé - Spécialiste en Droit Fiscal

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