CSG et revenus fonciers en 2026 : Ce qui change (et ce qui ne change pas) pour les dirigeants

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 augmente la CSG sur la plupart des revenus du capital, mais maintient un taux spécifique pour les revenus fonciers.

Pour les dirigeants disposant d’un patrimoine locatif, l’enjeu est de comprendre l’impact réel sur la fiscalité globale et les éventuels arbitrages à opérer.

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1. Rappel : A quoi sert la CSG sur les revenus du capital ?

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La CSG (contribution sociale généralisée) est un prélèvement obligatoire qui s’applique à la plupart des revenus patrimoniaux.

Elle concerne donc les revenus fonciers, les dividendes, les plus-values mobilières, les intérêts et les plus-values immobilières.

Elle s’ajoute à l’impôt sur le revenu qui peut être calculé au barème progressif ou via le prélèvement forfaitaire unique (PFU).

Pour les dirigeants, la CSG affecte directement la rentabilité nette des placements réalisés dans le cadre de leur patrimoine privé.

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2. 2026 : La hausse de la CSG sur les revenus du capital

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La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 met fin à l’unicité du taux de CSG sur les revenus du capital.

Jusqu’alors, un taux unique de 9,2 % s’appliquait à l’ensemble des revenus du patrimoine et produits de placement soumis aux prélèvements sociaux.

À compter de 2026, le Code de la sécurité sociale distingue :

• Un taux de droit commun de 10,6 % pour la plupart des revenus du patrimoine et produits de placement
• Un taux dérogatoire de 9,2 % pour certaines catégories limitativement énumérées, dont les revenus fonciers

Concrètement, pour les revenus concernés par le nouveau taux de 10,6 %, le total des prélèvements sociaux passe de 17,2 % à 18,6 % (i.e. CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).

Pour les revenus du capital, la "flat tax" passe ainsi de de 30% à 31,4%.

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3. CSG 2026 : Quels sont les revenus concernés ?

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La hausse du taux de CSG vise la plupart des revenus du capital, notamment :

• Les dividendes et distributions assimilées
• Les plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux
• Les plus-values professionnelles à long terme
• Les produits de placement à revenu fixe (obligations, créances, dépôts, etc.)
• Les profits sur instruments financiers à terme
• Les plus-values de cession d’actifs numériques
• Les plus-values et créances soumises à l’exit tax
• Les gains réalisés dans le cadre d’un compte PME innovation

Il convient également de relever que cette hausse concerne certains revenus de l’épargne salariale et certains revenus relevant des BIC, BA ou BNC lorsqu’ils n’ont pas déjà été soumis aux cotisations sociales.

Pour tous ces revenus, la majoration de 1,4 point de CSG dégrade la rentabilité nette et peut justifier une révision de la stratégie de rémunération et de distribution des dividendes du dirigeant.

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4. Revenus fonciers : Un taux de CSG maintenu à 9,2%

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Les revenus fonciers restent soumis à la CSG au taux de 9,2%, malgré la hausse générale.

Ce taux dérogatoire s’applique aussi aux plus-values immobilières, à certains contrats d’assurance-vie, à l’épargne logement et aux PEP remplissant les conditions d’exonération d’impôt sur le revenu.

Autrement dit, les revenus fonciers ne sont pas concernés par la hausse de la CSG à 10,6 %.

Le total des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers reste donc fixé à 17,2 %.

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5. Calendrier d’application de la nouvelle CSG

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La hausse du taux de CSG à 10,6 % s’applique selon un calendrier différencié :

• Pour les revenus du patrimoine, à compter de l’imposition des revenus de l’année 2025
• Pour les produits de placement, à compter du 1er janvier 2026.

Il convient de noter préiser que certaines catégories de produits restent soumises à la règle dite des « taux historiques » ce qui complique encore la lecture pour le contribuable.

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Me Ugo Vianez

Avocat associé - Spécialiste en Droit Fiscal