Le renouveau de l'article L.145-39 du Code de commerce face à l'envolée des loyers commerciaux

Les entreprises en France ont récemment été confrontées à un contexte inflationniste exceptionnel, entraînant une augmentation significative des charges d’exploitation, parmi lesquelles le loyer commercial constitue souvent le poste le plus important. Si le gouvernement a plafonné l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour atténuer certaines hausses,l’Indice du Coût de la Construction (ICC) reste sans régulation, amplifiant la flambée des loyers dans de nombreux baux commerciaux. Cette situation pèse lourdement sur la trésorerie des entreprises et leur rentabilité. 

Dans ce contexte, l’article L145-39 du Code de commerce refait surface en tant que mécanisme juridique puissant, permettant aux locataires d’exiger une révision des loyers commerciaux excessifs et de favoriser une renégociation plus équitable du bail commercial avec leurs bailleurs.

1. L'article L 145-39 : un levier juridique de révision des loyers commerciaux

L'article L 145-39 du Code de commerce constitue une disposition spécifique permettant la révision d’un loyer commercial lorsque l’application des indices d’indexation entraîne une augmentation de plus de 25 % par rapport au loyer initialement contracté. Ce dispositif ne se limite pas à la correction ponctuelle des hausses, mais repose sur une réévaluation globale de la valeur locative, tenant compte des conditions économiques actuelles et de la réalité du marché.

Les conditions pour activer la révision des loyers commerciaux

Pour initier une demande de révision, les critères suivants doivent être remplis :

• Clause d’échelle mobile : Le bail doit inclure une clause prévoyant l’indexation annuelle des loyers sur base d’indices de référence ;
• Seuil d’augmentation : La hausse cumulée doit dépasser 25 % par rapport au dernier loyer contractuel.
• Montant proposé : Le locataire commercial doit inclure dans sa demande un loyer fondé sur une évaluation précise de la valeur locative du local commercial (par exemple, via un expert immobilier ou des données de marcher fiables).
• Formalités : La demande de révision du loyer commercial doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Le rôle et les limites du bailleur dans le cadre de la révision des loyers commerciaux

Il est crucial de souligner que le bailleur ne peut contourner cette disposition en choisissant de ne pas appliquer l’indexation prévue. En effet, le déclenchement de l’article L 145-39repose sur l’analyse de la variation économique réelle, et non sur la stratégie ou la volonté unilatérale du bailleur. Toute tentative d’éviter l’application de cette révision pourrait être contestée juridiquement. 

2. Les étapes de la procédure de révision des loyers commerciaux

La mise en œuvre de l’article L145-39 s’appuie sur une procédure claire et structurée :

• Un diagnostic préliminaire du loyer commercial et des indices de référence : Le locataire doit évaluer l’écart entre le loyer actuel et la valeur locative réelle, avec le concours d’experts ou d’études du marché ;
• La notification officielle de la demande de révision du loyer : La demande de révision est formalisée et communiquée au bailleur, incluant le montant proposé et les justifications économiques ;
• La recherche d’accord amiable dans le cadre d’une négociation du bail commercial : Les parties engagent des discussions pour trouver une solution équilibrée et éviter le recours à la justice ;
• La saisine judiciaire en cas d’échec de la négociation entre le locataire et le bailleur : En cas d’échec des négociations, le locataire peut saisir le juge des loyers commerciaux, qui tranchera sur la base des éléments présentés ;

3. L'importance d'agir dans un contexte d’inflation pesant sur les loyers commerciaux :

L’inflation actuelle exacerbe la pression sur les loyers commerciaux, en particulier pour les baux où l’ICC demeure encore l'indice de référence.

Face à cette réalité, l’article L145-39 représente un outil essentiel pour :

• Alléger la charge financière des entreprises en ajustant les loyers à la valeur locative réelle.
• Stabiliser l’exploitation commerciale en évitant des hausses qui pourraient compromettre la viabilité de l'entreprise.
• Encadrer les relations locatives en favorisant des discussions équitables et des ajustements raisonnés.

4. Conclusion : une opportunité stratégique de renégociation des loyers commerciaux

L’article L 145-39 du Code de commerce offre une voie concrète et juridique pour remédier aux conséquences des augmentations excessives de loyers. En permettant une révision fondée sur la réalité économique, il constitue un levier d’ajustement adapté au contexte inflationniste actuel.

En se saisissant de cet outil, le locataire reprend la main et contraint le bailleur à revenir à la table des négociations. Cette dynamique permet au locataire non seulement de signaler les dysfonctionnements liés au loyer indexé, mais aussi de tenter d’inverser le rapport de force, historiquement favorable aux bailleurs des locaux commerciaux, en rétablissant un équilibre dans les discussions sur les clauses et conditions essentielles du bail commercial.

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Un bail commercial est un équilibre entre les besoins du locataire et les attentes du bailleur ; lorsque cet équilibre est rompu, le droit devient l'outil de sa restauration.

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Malik KAOUANE

Avocat droit des sociétés